El largo camino de la investigación de esta operación urbanística, que lleva el Juzgado de Instrucción número 9, con sobreseimiento incluido, que levantó la Audiencia y ordenó seguir indagando, llega a un punto decisivo. A la causa se ha incorporado el informe pericial con la valoración del inmueble, tanto el palacete del siglo XVI como el edificio anexo construido en el siglo XX. 

Su elaboración tampoco ha estado exenta de polémica. Pues además de salvar en su día las reticencias del Juzgado a practicar nuevas diligencias, la perito del TSJA terminó renunciando y ha sido una empresa especializada la que ha terminado elaborándolo. Las cifras que da son diferentes a las manejadas en los informes manejados hasta ahora, incluido el que elaboró en Urbanismo Manuel Lorente, investigado en esta causa junto al exalcalde y la exconcejala Isabel Nieto, entre otros.

Según la información a la que ha tenido acceso El Independiente de Granada, ese informe establece que el valor de mercado de la Casa Ágreda en 2014, cuando se activó la operación, era de 2.188.214 euros. Esa cantidad es la suma de los 948.210 euros en los que tasa el edificio histórico, y los 1.240.003 euros del anexo. 

El trabajo incorpora también ese precio actualizado a 2019. Se eleva a 2.867.541 euros -1.287.536 para el palacete y 1.580.005 euros para el resto de la edificación-. 

Para calcularlo se ha tomado como referencia el uso docente para el edificio histórico; y la posibilidad de darle uso residencial a la edificación más reciente.

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El otro indicador que detalla el informe es el valor para el alquiler del inmueble. Llama la atención que las conclusiones se alejan mucho de la cantidad única que se estableció para la cesión del uso del derecho de superficie, que como se ha indicado no llegó a los 250.000 euros.

Así, la nueva valoración incorporada a la causa fija el precio anual del alquiler en junio de 2014 en 123.416 euros (34.136 euros para la Casa Ágreda y 89.280 para la edificación más reciente). El precio actualizado en 2019 quedaría en 160.112 euros al año (46.351 y 113.760).

Determina igualmente la evolución del valor del inmueble durante diez años, el periodo establecido para ejercer el derecho de compra. Con el precio de mercado de 2014, este va variando desde los 2,1 hasta los 2,4 millones a los diez años. Con el de 2019, de 2.867.541 llega hasta los 2.896.548 euros.

Sobrevalorado el presupuesto de rehabilitación

Siguiendo las indicaciones del juez, este estudio técnico también ha evaluado el presupuesto para la rehabilitación del inmueble, que se fijó en 4,9 millones. Este concepto es importante pues precisamente el compromiso de invertir esos prácticamente 5 millones de euros en la rehabilitación de la Casa Ágreda fue el argumento del entonces gobierno del PP para justificar las ventajosas condiciones de la operación y defenderse de las críticas de que malvendía el patrimonio municipal.

Excedería hasta en un 70% los costes reales

La conclusión técnica es que es una cantidad sobrevalorada. Tanto si se refería al presupuesto de ejecución material, caso en el que excedería en un 70 por ciento los costes reales de mercado para intervenciones de estas características, como si la cantidad incluyera mobiliario y gastos como honorarios técnicos y licencias, además del beneficio industrial. En esta opción, sería un 20 por ciento superior a los costes medios de mercado en trabajos similares, y hasta un 50 si se tomaran como referencia los módulos de construcción del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada. 

Cuestiona la combinación de métodos de Lorente para su tasación

Otra de las dudas que las partes esperaban aclarar con el informe, que ha llegado cerca de siete meses después de concluir su elaboración, es la solidez de los métodos empleados por Manuel Lorente, quien fuera la referencia en el área de Urbanismo, para establecer el valor para la enajenación de estos edificios. Así, la conclusión es que combinó varias normas, lo que no es una práctica común en este ámbito. La cantidad que fijó Lorente (1,6 millones) reflejaba solo el valor del suelo, obviando la edificación. Además, los valores utilizados para calcularlo no se ajustaban a los de mercado, desviándose un 13 por ciento del mercado analizado, un 33 por ciento los costes de construcción, y el beneficio del promotor, un 80 por ciento.

En esta causa se investigan los presuntos delitos de tráfico de influencias, prevaricación administrativa y malversación de caudales públicos.

Las conclusiones del informe pericial se conocen cuando en el otro proceso, el de la vía administrativa, la Audiencia ha ratificado recientemente que el edificio debe seguir formando parte del patrimonio municipal. Da la razón al Ayuntamiento que, en el anterior mandato socialista, pleiteó para revertir el contrato alegando imcumplimientos de la adjudicataria. Fundamentalmente en la inversión para rehabilitar el inmueble, que nunca activó.